Zakup mieszkania dla opornych

6 Lut    Bez kategorii
Lut 6

Zakup mieszkania dla opornych

 Zakup mieszkania  krok po kroku. Rynek wtórny

Zakup lokalu nie jest zadaniem bardzo trudnym, jednak całkiem zróżnicowanym oraz w wielu przypadkach długotrwałym. Jak przygotować się do zakupu lokalu od poprzedniego właściciela, żeby nie zostać oszukanym i nie zapomnieć o wypełnieniu wszystkich wymagań formalnych?

1. Mieszkanie czy zdolność kredytowa – od czego zacząć?

W teorii cały przebieg zaczyna się od wyboru upragnionego lokum. Ale łatwo wyobrazić sobie sytuację, w której instytucja bankowa odmawia pożyczki na całą wymaganą do zakupu kwotę. Godziny spędzone na odwiedzaniu zbyt dużych albo  zbyt kosztownych – jak się wtedy okazuje – mieszkań, okażą się stracone. Żeby oszczędzić sobie zawodów, jeszcze przed wszczęciem poszukiwań lokalu warto sprawdzić w banku albo  u doradcy finansowego własną zdolność kredytową. Podając stan wynagrodzenia oraz pozostałych comiesięcznych zobowiązań, uzyskamy najwyższy pułap kredytu do uzyskania w instytucji bankowej i przewidywaną miesięczną ratę.

2. Szukamy lokalu – z pośrednikiem czy na własną rękę?

Ogrom propozycji sprzedaży mieszkań pochodzi dzisiaj z biur nieruchomości. Kosztami owej wynajętej przez sprzedającego obsługi często obciążany jest kupujący. On również może wynająć pośrednika, który dopomoże mu w znalezieniu, a następnie zakupie mieszkania. Pośrednik wyświadcza usługi na podstawie zawieranej z nami umowy o pośrednictwo w kupnie nieruchomości oraz pobiera wynagrodzenie uzależnione najczęściej od wartości zakupionego lokalu(zazwyczaj ok.1,5-3% + VAT).

Poszukując lokalu na własną rękę, warto w pierwszej kolejności wesprzeć się internetem, będącym najszerszym źródłem danych o mieszkaniach do sprzedania. Pomocne będą ogłoszenia w czasopismach, tablice w hipermarketach, porady kolegów. Jeśli mamy na oku położenie, rozglądajmy się za umieszczonymi tam ofertami biur sprzedaży (w wielu przypadkach są wywieszane w oknach lub  na balkonach sprzedawanych mieszkań).

niezależnie od tego, z kim szuka się lokalu, należy się dowiedzieć, czy nie ma ono wad prawnych. Pierwszym krokiem będzie skorzystanie z elektronicznego dostępu do ksiąg wieczystych i zweryfikowanie, kto jest właścicielem nieruchomości i jakie prawa ją obciążają. Kolejnym – poproszenie sprzedającego o okazanie aktualnych dokumentów o niezaleganiu z opłatami za mieszkanie od spółdzielni albo  wspólnoty mieszkaniowej, zaświadczenia o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości, a jeśli sprzedającysprzedawca to przedsiębiorca – również dokumentu zaświadczającego opłacanie składek w ZUS-ie.

3. Oczekując na kredyt podpisujemy umowę przedwstępną

Gdy już znajdziemy lokal, a jego kupno planujemy sfinansować pieniędzmi pożyczonymi z banku, sprzedawca będzie zmuszony zaczekać na pieniądze. Aby ze spokojną głową dopełnić formalności kredytowych (ale także ukończyć postępowanie spadkowe lub  z innych motywów odsunąć moment kupna w czasie), podpisuje się umowę przedwstępną. Nie musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego – pozwoli to zaoszczędzić na taksie notarialnej – jednak  – uwaga – wiąże się z większymniebezpieczeństwem. Jeśli bowiem druga strona uchylała się od spełniania zapisów umowy (czyli sprzedania nam lokalu), możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, niekoniecznie nawet wynagradzające szkodę w całej wysokości.

Akt notarialny zapewnia silniejsze następstwa prawne, jednak  też jest kosztowny – wysokość taksy notarialnej jest związana z wartością kupowanego mieszkania oraz sięga zwykle kilkuset złotych (Sprawdź, ile zapłacisz notariuszowi). Do kosztów ponoszonych wtedy u notariusza należy\trzeba dodać opłatę za wypis – 36,60 zł za każdy egzemplarz.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej uiszcza się też często część zapłaty za mieszkanie – w postaci zadatku lub  zaliczki (Zobacz różnicę między zadatkiem a zaliczką), gotówką albo  przelewem, w zależności od wspólnych ustaleń obu stron.

Co zapisać w umowie przedwstępnej? O szczegóły na pewno zadbają notariusz oraz agent nieruchomości – opłaca się zgłosić im wcześniej swoje oczekiwania co do przedmiotowej nieruchomości oraz samego zakupu. W umowie zazwyczaj pojawia się także pożądany  zawarcia właściwej umowy kupnzakupu nieruchomości (trzeba pozostawić sobie na to ok. 2 miesięcy, ze względu na całą procedurę kredytową), ustalona cena oraz sposób, w jaki kupujący zrealizuje kupno (na przykład kredytem).

4. Do banku po kredyt hipoteczny

Prawdę mówiąc na tym etapie wybór instytucji bankowej powinien być już za nami, bo równolegle do kupna mieszkania warto porównać – samemu (Rankingi kredytów hipotecznych Bankier.pl) albo u doradcy finansowego – szczegółowe oferty, na jakich różne instytucjeBanki udzielą nam kredytu.

Podpisawszy umowę przedwstępną, można oficjalnie wnioskować o pożyczkę. Po skompletowaniu wymaganych przez bank dokumentów i złożeniu ich razem z wnioskiem w instytucji bankowej (lub częściej – w kilku bankach) oczekujemy na wydanie decyzji kredytowej. W tym czasie w mieszkaniu pojawi się rzeczoznawca majątkowy, który na żądanie instytucji bankowej oszacuje wartość kredytowanej nieruchomości.

Wydanie pozytywnej decyzji kredytowej oznacza zgodę banku na użyczenie klientowi pieniędzy. Od teraz bank przyznaje zwykle miesiąc (okres ten może być dłuższy w pewnych bankach) na podpisanie umowy o kredyt. To okres dla kupującego na ostateczne porównanie proponowanych nam założeń z innymi bankami, a dla sprzedającego – na doprowadzenie mieszkania do sprzedaży w ustalonym stanie (np. dokończenie remontu, opróżnienie lokalu).

Po wyborze instytucji kredytowej można podpisywać umowę. Warto się do tego przygotować. Ponieważ mowa o co najmniej kilkunastu stronach zapisów wiążących klienta na wiele lat, najkorzystniej zapoznać się z nimi wcześniej zamiast czytać powierzchownie przy podpisywaniu. Doradca bankowy dostarczy nam na żądanie wzór umowy kredytowej, co da nam możliwość zapoznać się ze szczegółowymi postanowieniami, a później – ewentualnie negocjować je.

5. Kupujemy nieruchomość

Posiadając pewność, iż  bank udzieli nam pożyczki na wybrane M, można przystąpić do zawarcia właściwej (tzw. przyrzeczonej) umowy kupna. Będzie to miało miejsce u notariusza, w obecności kupca, sprzedającego oraz ewentualnych pośredników reprezentujących strony. Potrzebne są:

  • akt notarialny poświadczający nabycie lokalu przez aktualnego właściciela,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej informujący o stanie prawnym nieruchomości,
  • zaświadczenie z banku, iż  kupcowi został udzielony kredyt na nabycie przedmiotowej nieruchomości,
  • zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami za eksploatację lokalu.

Spisanie umowy to następny wydatek, na który składa się podatek od umowy sprzedaży (2% wartości rynkowej przedmiotu umowy), wydatki notarialne – taksa notarialna powiększona o podatek 23-proc. VAT, opłata sądowa od wniosku o wpis w księdze wieczystej (200 zł) oraz opłata za odpis aktu notarialnego (max. 6 zł za każdą stronę dokumentu plus 23-proc. VAT).

6. Ustanowienie hipoteki i płatność za mieszkanie

Po podpisaniu aktu notarialnego przychodzi moment na złożenie w odpowiednim sądzie rejonowym prowadzącym księgi wieczyste wniosku o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Można to zlecić prawnikowi (dodatkowy, kilkusetzłotowy wydatek w formie taksy) lub też zrobić samemu; po to uzupełniamy druk wniosku (wzór znajduje się w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości). Opłata sądowa w formie znaczka na pojedynczy wniosek to 200 zł. Do wniosku załączamy:

  • oświadczenie o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej na rzecz banku, podpisywane przy umowie kredytu,
  • poświadczenie z banku o udzieleniu pożyczki.

Teraz udajemy się do banku, by przedstawić:

  • potwierdzenie złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki i
  • akt notarialny stwierdzający nabycie nieruchomości.

Na tej podstawie bank przyjmie polecenie przelewu pieniędzy z pożyczki na rachunek sprzedającego.

Ważne! Wpisanie hipoteki do KW trwa zwykle kilka miesięcy. Zawiadomienie o dokonaniu wpisu sąd przyśle do kupca nieruchomości pocztą. Trzeba będzie wtedy udać się do banku z wiadomością o uaktualnieniu treści księgi wieczystej. Do tego momentu, z racji podwyższonego ryzyka, kredytodawca będzie ściągał od klienta dodatkową opłatę w formie ubezpieczenia pomostowego (Na początek pożyczki: ubezpieczenie pomostowe). Bywa, że  banki każą sobie dodatkowo dopłacić za wydłużające się oczekiwanie na ustanowienie hipoteki na swoją rzecz. Wskazują wtedy w umowie kredytowej termin, po którym dostarczenie do banku zaświadczenia będzie obłożone swoistą karą.

7. Przekazanie mieszkania

Po otrzymaniu całości pieniędzy na rachunek sprzedającego (bank daje sobie na to zazwyczaj kilka dni roboczych), czas na odebranie lokalu. Powinno być ono doprowadzone do stanu, na jaki w umowie dogadały się strony. Ostatnie spotkanie ze sprzedawcą powinno odbyć się w mieszkaniu i być zakończone protokołem zdawczo-odbiorczym. Taki dokument można sporządzić samodzielnie (pobierz wzór) – tak, by znalazł się tam zapis o aktualnym stanie liczników oraz inne uwagi tyczące się stanu lokalu.

Podpisanie protokołu przez obie strony będzie potwierdzeniem, że  lokal gotów jest do wydania. Teraz właściciel przekazuje klucze do mieszkania, piwnicy, garażu itp.

8. Urzędowe formalności po zakupie mieszkania

Po zakupie lokalu, nie obędzie się bez wizyty w urzędzie skarbowym. Na rachunek urzędu odpowiedniego z powodu bieżącego miejsca zameldowania należy uiścić podatek od ustanowienia hipoteki. Należy to zrobić w ciągu 14 dni od ustanowienia hipoteki, czyli od podpisania deklaracji o ustanowieniu hipoteki na rzecz banku. Podatek od ustanowienia hipoteki to 19 zł przy zabezpieczeniu wierzytelności o nieustalonej wartości albo  0,1% zabezpieczonej wierzytelności o ustalonej wartości (hipoteka zwykła); typ hipoteki sprecyzowano w umowie kredytowej, w części definiującej obowiązkowe zabezpieczenie zapłaty kredytu. Równocześnie należy przedłożyć w urzędzie skarbowym deklarację o zapłaconym podatku od czynności cywilno-prawnych na druku PCC-3.

Odwiedzić należy również urząd miasta lub  gminy właściwy dla nowego miejsca zamieszkania, w celu poinformowania o nowym właścicielu nieruchomości. To dla urzędu jednocześnie wiadomość o zmieniającym się od tej pory płatniku podatku od nieruchomości. W urzędzie złożymy też wniosek o meldunek – stały (nie jest potrzebny przy zakupie lokalu) albo tymczasowy, a informacja o tym fakcie będzie przesłana do urzędu właściwego dla poprzedniego miejsca zameldowania, gdzie nie trzeba już będzie się fatygować.

Na tym nie koniec odwiedzin w urzędach. Dotychczasowe umowy z zakładem energetycznym czy gazownią będą wymagały przeniesienia na obecnego właściciela. Warto złożyć wizytę w spółdzielni lub  wspólnocie mieszkaniowej, by choćby przedstawić się oraz zapoznać z aktualnym regulaminem. Ponadto, o nowym miejscu zamieszkania trzeba poinformować bank, zakład pracy, uczelnię i inne instytucje, które mogą wymagać uaktualnienia informacji.

Mimo, że można by uznać, że  na tym formalności się kończą, niektórzy twierdzą, iż  w tym momencie obowiązki dopiero się zaczynają. Przy przeprowadzce nie warto umniejszać roli nieformalnych „obowiązków”, jak np. przedstawienia się najbliższym sąsiadom. Paradoksalnie niespełnienie najmniej sformalizowanych spraw mogłoby spowodować najbardziej dolegliwe skutki.