Jak powinna wyglądać umowa najmu lokalu

6 Lut    Bez kategorii
Lut 6

Jak powinna wyglądać umowa najmu lokalu

Przepisy dotyczące najmu określa Kodeks Cywilny. Możemy znaleźć tam informacje o tym, jakie są prawa oraz obowiązki najemcy i wynajmującego. Dla nas ważniejsze jednak jest zazwyczaj to, jak powinna wyglądać umowa najmu lokalu. Co musi się w niej znaleźć, czego nie można przeoczyć i na co warto zwrócić uwagę, zarówno podczas jej formułowania, jak 
i podpisywania.

Strony umowy

Umowa najmu jest umową dwustronną i zawierana jest pomiędzy właścicielem lokalu, czyli wynajmującym a najemcą. Jej przedmiotem może być nieruchomość, ale również rzeczy ruchome, które należy dokładnie w umowie wymienić. Dodajmy, że rzeczy te nie mogą być zużywalne, ale chyba nikt nie wpadnie na pomysł, aby do umowy najmu wpisać żywność bądź opał. A na co powinniśmy zwrócić uwagę zanim umowę podpiszemy? – Zanim zawrzemy umowę najmu, musimy upewnić się, że wynajmujący rzeczywiście jest właścicielem lokalu. Możemy poprosić o odpisz księgi wieczystej, ale lepiej sprawdzić to samemu, gdyż nieuczciwy wynajmujący może pokazać nam odpis już nieaktualny. Dlatego najlepiej udać się do sądu wieczystoksięgowego i sprawdzić treść księgi wieczystej danego lokalu. Warto do umowy załączyć właśnie wpis z księgi wieczystej jako potwierdzenie oświadczenia wynajmującego, iż jest on właścicielem lokalu – tłumaczy Rafał Michnal z firmy Nawigator Nieruchomości, zajmującej się kompleksową obsługą nieruchomości.

Czas trwania umowy

Umowa najmu lokalu musi zawierać okres jej trwania. Czas może być zarówno określony, jak i nieokreślony. Jeżeli zawieramy umowę na czas nieokreślony, to niezbędne jest ustalenie tego, w jakim czasie każda ze stron będzie mogła wypowiedzieć umowę. Warto tutaj zaznaczyć, że jeżeli najemca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, np. zwleka z czynszem, to wynajmujący może rozwiązać umowę bez zachowania terminów wypowiedzenia. Jeżeli natomiast umowa zawarta jest na czas określony, to warto dodać, że po upływie tego czasu, najemca opuści lokal, opróżni go na swój koszt oraz zda wszystkie przedmioty wymienione w porozumieniu.

Przedmiot najmu i opłaty

A jak powinna wyglądać umowa najmu lokalu pod względem jej przedmiotu? – Kiedy wynajmujący oświadczy, że jest właścicielem lokalu, to lokal ów staje się przedmiotem umowy. Tutaj musimy dodać czy lokal wynajmowany jest na cele mieszkaniowe czy użytkowe. Należy wymienić ile pomieszczeń wchodzi w skład lokalu, jaką ma powierzchnię i jeżeli lokal mieszkalny wynajmowany jest wraz z wyposażeniem to co wchodzi w jego skład. To uchroni nas przed ewentualnymi przykrymi niespodziankami, kiedy np. zniknie nasz nowy telewizor, a w jego miejscu znajdziemy model z lat 80. – wyjaśnia Rafał Michnal z firmy Nawigator Nieruchomości. Warto jeszcze dodać zapis, że wszelkie przedmioty mają zostać zwrócone właścicielowi w stanie możliwym do użytkowania (niepogorszonym ponad ich normalne zużycie).

Umowa najmu lokalu powinna również zawierać dokładne zapisy dotyczące opłat. A zatem należy umieścić kwotę czynszu oraz sposób płacenia go, najlepiej wymienić konkretną datę. Ważne jest opisanie możliwości podwyżki czynszu i tego, ilu procent miesięcznej stawki owa podwyżka nie może przekraczać. Warto dodać zapis o kaucji która stanowi zabezpieczenie dla właściciela lokalu w razie np. zdewastowania lokalu przez najemców bądź jako zabezpieczenie nieuregulowanych zobowiązań przez najemców wynikających z umowy najmu. Należy określić jej wysokość oraz sposób jej zwrotu.

Prawa i obowiązki

Jak powinny wyglądać w umowie o najmie lokalu prawa i obowiązki każdej ze stron? Przede wszystkim najemca zobowiązany jest do płacenia czynszu w terminie i użytkowania lokalu tak, aby nie przeszkadzać innym mieszkańcom. Jeżeli te obowiązki są łamane, wynajmujący może w trybie natychmiastowym rozwiązać umowę. Ale ważne jest również to, aby dodać zapis, że najemcę będzie obciążony kosztami wynikającymi ze zwykłego użytkowania przedmiotu najmu Wielu wynajmujących wchodzi w spory z najemcami właśnie na tej podstawie. A obowiązek ten, nawet jeżeli nie jest zapisany w umowie, to wynika z Kodeksu Cywilnego. Pamiętajmy zatem, że najemca nie ma prawa obciążać nas kosztami malowania czy naprawy kranu.

Jest jeszcze jeden zapis niezmiernie ważny, a często zapominany. Otóż w umowie najmu powinna znaleźć się klauzula opisująca to, jakie działania wymagają zgody wynajmującego. Chodzi tutaj o podnajem bądź oddanie w bezpłatne użytkowanie lokalu osobom trzecim, ale również o znaczące zmiany remontowe w lokalu.

A jeżeli chodzi o obowiązek wynajmującego, to powinniśmy dopominać się o zapis, w którym właściciel bierze na siebie odpowiedzialność za umożliwienie najemcy prawidłowego korzystania z mediów.

Wiedza o tym, jak powinna wyglądać umowa najmu, jest niezmiernie ważna zarówno dla najemcy, jak i dla wynajmującego. Każdy człowiek powinien być świadomy swoich praw i obowiązków w tym zakresie. Ponadto, dobrze skonstruowana umowa najmu, uchroni nas od niepotrzebnych sprzeczek i zatargów. Nawet jeżeli podpisaliśmy umowę niefortunną, nie zapominajmy, że zawsze mają zastosowanie przepisy Kodeksu Cywilnego.