Wspólnota mieszkaniowa-prawa i obowiązki jej członków

6 Lut    Bez kategorii
Lut 6

Wspólnota mieszkaniowa-prawa i obowiązki jej członków

Marzysz o własnym M? A może właśnie kupiłeś? Czy wiesz jakie czekają cię zadania i obowiązki związane nie tylko z utrzymaniem mieszkania?

W momencie, gdy stajemy się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania jednocześnie zostajemy członkiem wspólnoty mieszkaniowej. Tym samym jesteśmy zobowiązani do przestrzegania pewnych założeń oraz ciążą na nas zadania i obowiązki, jak na pozostałych mieszkańcach. Zasady funkcjonowania wspólnot określa ustawa o własności lokali z 1994 roku. Trudno powiedzieć, czy na każdym osiedlu wygląda to tak samo – co prawda wszędzie obowiązuje ustawa, ale nie na każdym osiedlu wyodrębniły się wspólnoty mieszkaniowe, a nawet jeśli się wyodrębniły, to funkcjonują w nich różne formy własności (spółdzielcza, komunalna, indywidualna…), a każda z nich podlega innym regulacjom prawnym – mówi Tomasz Cudowski redaktor naczelny Miesięcznika Wspólnota Mieszkaniowa. Nie ma znaczenia czy wspólnota jest mała czy duża. Każda jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, do której przystępuje się przymusowo. W momencie nabycia lokalu stajemy się członkiem wspólnoty.

Co to jest wspólnota mieszkaniowa?

Cytując za art 6. Ustawy o Własności Lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku z późniejszymi zmianami wspólnota mieszkaniowa „ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania,  pozywać i być pozwana.”

Podstawowe prawa członków wspólnoty mieszkaniowej

Do nich należą między innymi:

–       Ponoszenie wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej przez właścicieli lokali wiążące się obowiązkiem wpłacania  zaliczki na pokrycie kosztów bieżących oraz fundusz remontowy. Pieniądze przeznaczane są również na utrzymanie porządku i czystości, oświetlenie i ogrzanie klatek schodowych, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Do wydatków należą także opłaty za dostawę gazu i wody, energii elektrycznej i cieplnej (np. do pralni) zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej, opłaty za windę oraz antenę zbiorczą.

–       Za zobowiązania wspólnota odpowiada bez ograniczeń, jednak odpowiedzialność każdego członka wspólnoty mieszkaniowej uzależniona jest od wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

–        „Właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.” Każdy członek wspólnoty mieszkaniowej, czyli właściciel mieszkania zobowiązany jest utrzymywać swój lokal w należytym stanie. Do obowiązków wpisane jest między innymi korzystanie z nieruchomości wspólnej w sposób nie utrudniający użytkowania go przez innych właścicieli oraz współpraca z innymi członkami wspólnoty mieszkaniowej w celu ochrony dobra wspólnego.

–       Warto również pamiętać, o art 16, „Przymusowa sprzedaż lokalu” który służy dyscyplinowaniu członków wspólnoty. Pkt 1 w/w artykułu stanowi ”Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedać lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.” Zapisy niniejszego artykułu są stosowane w ostateczności. W mojej dziesięcioletniej karierze zarządcy nieruchomości nie spotkałem się z zastosowaniem zapisów tego artykułu – mówi Marcin Sodo z Nawigator Nieruchomości.

Ustawa o statystyce (art. 42.4.4 ustawy o statystyce publicznej (Dz. U. Nr 88, poz. 639 z późn. zm) nakazuje uzyskanie REGONU oraz  sprawozdawczość. Ustawa o rachunkowości nakłada obowiązek prowadzenia księgowości i rozliczeń przez rachunek bankowy co wymaga uzyskania NIP, wypełniania CIT. Prawo budowlane zobowiązuje wspólnotę mieszkaniową do prowadzenia dokumentacji obiektu budowlanego, dokonywania przeglądów, itp. Oprócz tego wspólnota ma obowiązek zawrzeć umowy między innymi na sprzątanie, wywóz śmieci,  usuwanie śniegu itp.

To tylko najważniejsze zadania i obowiązki członków wspólnoty mieszkaniowej. Na co dzień większość członków nawet nie myśli o zadaniach i obowiązkach, jakie do niego należą. Lepiej jednak dmuchać na zimne i znać zagadnienia związane ze wspólnotą mieszkaniową, by potem w sytuacjach konfliktowych nie mieć problemów z prawem i spać spokojnie. Te zadania i obowiązki wcale nie wpływają w sposób znaczący na życie poszczególnych członków. W większości przypadków wynikają w sposób oczywisty z życia codziennego i funkcjonowania mieszkańców jako społeczności. Te związane z zarządzaniem prowadzeniem obsługi księgowej, utrzymaniem czystości, konserwacją, aby mieć pewność, że są należycie wykonywane, warto wydelegować do firmy zewnętrznej. Pamiętajmy jednak, że w  pozostałych przypadkach, a w szczególności w kontaktach z sąsiadami, nic nie zastąpi społecznego podejścia, zdrowego rozsądku czy zwykłej, codziennej grzeczności.