Obrót nieruchomościami przez osoby małoletnie i ubezwłasnowolnione

6 Lut    Bez kategorii
Lut 6

Obrót nieruchomościami przez osoby małoletnie i ubezwłasnowolnione

Obrót nieruchomościami przez osoby nieposiadające pełnej zdolności do czynności prawnych jest utrudniony. Nie mogą one uczestniczyć w nim bez udziału swoich przedstawicieli . Przypomnijmy, że jeżeli chodzi o zdolność do czynności prawnych wyróżniamy: pełną zdolność do czynności prawnych, ograniczoną zdolność do czynności prawnych oraz brak zdolności do czynności prawnych. W naszym artykule zajmiemy się dwoma ostatnimi kategoriami.

OGRANICZONA ZDOLNOŚĆ DO CZYNNOŚCI PRAWNYCH

Ograniczoną zdolność do czynności prawnych mają osoby małoletnie, tzn. osoby w wieku 13 – 18 lat, jeżeli nie uzyskały pełnoletniości wskutek zawarcia małżeństwa), osoby ubezwłasnowolnione częściowo oraz te, dla których w toku postępowania o ubezwłasnowolnienie ustanowiono doradcę tymczasowego. Mogą one samodzielnie dokonywać jedynie niektóre czynności prawne, tylko te, które po ich stronie nie są rozporządzeniem (przeniesieniem prawa lub jego obciążeniem) ani zobowiązaniem np. zawierać umowy w drobnych bieżących sprawach życia codziennego, dysponować swoim zarobkiem itp. Wszelkie inne czynności, w tym również te, które dotyczą obrotu nieruchomościami, mogą dokonywać jedynie za zgodą swojego przedstawiciela ustawowego. Przedstawicielami ustawowymi są: rodzice dziecka podlegającego ich władzy opiekuńczej, opiekun dziecka, które nie pozostaje pod władzą rodzicielską, kurator ustanowiony przez sąd rodzinny dla dziecka, którego nie może reprezentować żaden z rodziców, opiekun ustanowiony dla dorosłego ubezwłasnowolnionego całkowicie lub dla ubezwłasnowolnionego częściowo oraz wspomniany wyżej doradca tymczasowy. Rodzice dziecka w wieku od 13 do 18 lat, którzy z mocy ustawy zobowiązani są do zarządzania majątkiem dziecka, do czynności przekraczających zwykły zarząd, (np. do sprzedaży nieruchomości, której właścicielem jest dziecko) potrzebują zgody sądu opiekuńczego. W niektórych przypadkach rodzic nie może reprezentować interesów dziecka – wówczas gdy istnieje kolizja interesów – np. wszelkie umowy, przekraczające zwykły zarząd, pomiędzy dzieckiem a rodzeństwem, dzieckiem a jednym z rodziców, wówczas sąd opiekuńczy wyznacza kuratora na potrzeby danej sprawy.

Gdyby jednak doszło do podpisania umowy np. sprzedaży nieruchomości przez osobę z ograniczoną zdolnością do czynności prawnych powstaje problem ważności dokonanej czynności. Ważność ta zależy od potwierdzenia jej przez przedstawiciela ustawowego lub przez samą osobę o ograniczonej zdolności po uzyskaniu zdolności pełnej (np. po uzyskaniu pełnoletniości, cofnięciu ubezwłasnowolnienia). W przypadku braku potwierdzenia umowa będzie nieważna. Należy pamiętać, że niektórych czynności np. sporządzać lub odwoływać testamentu osoby te nie mogą dokonywać wcale.

BRAK ZDOLNOŚCI DO CZYNNOŚCI PRAWNYCH

Brak zdolności do czynności prawnych dotyczy osób, które nie ukończyły 13 roku życia lub są ubezwłasnowolnione całkowicie. Mogą one jedynie zawierać drobne umowy dotyczące życia codziennego np. zakupy w sklepie, jednak nawet w przypadku takich umów, mogą one zostać unieważnione, jeśli pociągają za sobą rażące pokrzywdzenie osoby niezdolnej np. sprzedawca zawyżył cenę towaru, wykorzystując nieświadomość takiej osoby.

UBEZWŁASNOWOLNIENIE

Ubezwłasnowolnienie może być orzeczone przez sąd na wniosek zgłoszony przez osobę uprawnioną. Ma ono na celu interes osoby, której wniosek dotyczy, ma pełnić funkcję ochronną osoby ubezwłasnowolnionej przed niekorzystnymi dla niej samej działaniami. Podstawą do ubezwłasnowolnienia może być, w połączeniu z niemożnością świadomego kierowania swoim postępowaniem, choroba psychiczna, niedorozwój umysłowy, pijaństwo, narkomania. Wyróżniamy ubezwłasnowolnienie częściowe oraz całkowite. Dla ubezwłasnowolnionego częściowo sąd ustanawia kuratelę (opiekę sprawuje kurator), która ma na celu ochronę praw majątkowych, nadzór i reprezentację ubezwłasnowolnionego. Natomiast dla osoby ubezwłasnowolnionej całkowicie ustanawia się opiekę, chyba, że osoba ta pozostaje pod opieką rodzicielską. Jeżeli przyczyny ubezwłasnowolnienia ustąpią, może być ono odwołane lub zamienione na ubezwłasnowolnienie częściowe. Sąd może również zamienić ubezwłasnowolnienie częściowe na całkowite, jeżeli wystąpią ku temu powody.