Kupno mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny

6 Wrz    Kredyt Hipoteczny
Wrz 6

Kupno mieszkania z hipoteką na kredyt hipoteczny

Kupujemy mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym. Jak bezpiecznie kupić mieszkanie obciążone hipoteką i co należy sprawdzić? Kupno mieszkania na kredyt obciążonego kredytem hipotecznym wymaga sprawdzenia hipoteki. Przede wszystkim w przypadku gdy kupujemy mieszkanie obciążone hipoteką wynikającą z zaciągniętego przez obecnego właściciela kredytu hipotecznego musimy sprawdzić wysokość wpisanej hipoteki w IV dziale księgi wieczystej. Tam znajdziemy informację o wysokości hipoteki i nazwę banku który udzielił kredytu hipotecznego lub wszystkie inne roszczenia innych niż banki wierzycieli. Celem głównym podczas kupna mieszkania będzie by istniejąca hipoteka została całkowicie wykreślona lub zamieniona na nową. Najłatwiej jest, gdy kupujący chce kupić mieszkanie za gotówkę. Wtedy po prostu przelewamy pieniądze do banku, który udzielił kredytu hipotecznego obecnemu właścicielowi kwotę odpowiadającą całkowitemu zadłużeniu powiększona o wszelkie opłaty związane z wcześniejszą spłata kredytu hipotecznego, a resztę kwoty otrzymuje sprzedający. Bardziej skomplikowanie jest jeśli kupujemy też na kredyt hipoteczny. Obciążonego hipoteką mieszkania nie można sprzedać bez opinii i zgody banku, który jest wpisany w hipotece, a także – jeśli kupujący zamierza zaciągnąć kredyt hipoteczny – drugiego banku. Ponieważ bank, który udzieli kupującemu kredyt hipoteczny może zostać wpisany do hipoteki dopiero po wykreśleniu starej hipoteki banku, który udzielił kredytu hipotecznego obecnego właściciela mieszkania, a na wykreślenie zgodzi się dopiero po spłacie należnych mu pieniędzy z udzielonego kredytu hipotecznego.

KUPUJEMY MIESZKANIE Z HIPOTEKA NA KREDYT

W przypadku wykreślenia hipoteki przy kupnie mieszkania za gotówkę:

Strony zawierają umowę przedwstępną, w której kupujący wypłaca zadatek w wysokości kwoty kredytu pozostałej do zapłaty.
Sprzedający z uzyskanej kwoty spłaca kredyt, a bank wystawia zaświadczenie wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki.
Zaświadczenie banku strony przedkładają u notariusza przy zawieraniu umowy sprzedaży, a notariusz we wniosku do sądu, oprócz wpisu o zmianę właściciela, wnosi o wykreślenie hipoteki i pobiera opłatę sądową za jej wykreślenie.
W każdym przypadku przy kupnie mieszkania obciążanego hipoteką i kredytem hipotecznym bardzo ważne jest podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza, ponieważ bank udzielający kupującemu kredyt hipoteczny wymaga także dostarczenia notarialnej umowy przedwstępnej. Sprzedający, zanim ją podpisze, musi dostarczyć do notariusza komplet dokumentów dotyczących mieszkania, a więc tytuł prawny: akt notarialny, a przy spółdzielczych mieszkaniach własnościowych: pisemną lub notarialną umowę ustanawiającą własnościowe prawo oraz odpis z księgi wieczystej. Gdy sprzedawane jest mieszkanie spółdzielcze, niezbędne będzie także zaświadczenie wydane przez spółdzielnię, potwierdzające, że sprzedającemu przysługuje prawo do lokalu, że nie ciążą na nim zaległości w opłatach za lokal oraz że sprzedający jest członkiem spółdzielni. Gdy mieszkanie stanowi odrębną nieruchomość, potrzebne będzie zaświadczenie ze wspólnoty, że właściciel nie zalega z zaliczkami. Bardzo ważne jest także zaświadczenie wydane przez bank, który udzielił kredytu hipotecznego obecnemu właścicielowi mieszkania, określające aktualną wysokość zadłużenia z tytułu kredytu hipotecznego zabezpieczonego hipoteką na sprzedawanym mieszkaniu. Jest to ważna informacja dla kupującego jak i dla banku, który udziela mu kredytu hipotecznego na zakup tego mieszkania.

W akcie notarialnym umowy przedwstępnej należy dokładnie opisać, w jaki sposób kupno mieszkania zostanie zrealizowane, by interesy obu banków hipotecznych były zabezpieczone. przed podpisaniem aktu notarialnego obecny właściciel powinien okazać zaświadczenie ze swojego banku o saldzie kredytu do spłaty i numerze rachunku bankowego do całkowitej spłaty. Wtedy dokonujemy zapłaty za mieszkanie w ten sposób, że cześć ceny odpowiadająca saldu kredytu hipotecznego jest przelewana bezpośrednio do banku, natomiast nadwyżka ponad tę kwotę jest przelewana na konto sprzedającego. W ten sposób mamy pewność, że jego kredyt został spłacony. Komplikacje mogą pojawić się, jeśli kupujący dysponuje wkładem własnym a zaciągany kredyt hipoteczny kupującego będzie niższy niż kredyt hipoteczny do spłaty sprzedającego. Bowiem warunkiem uruchomienia kredytu hipotecznego kupującego będzie, by kwota zadłużenia była nie wyższa niż kwota kredytu hipotecznego, zatem najpierw trzeba z gotówki posiadanej spłacić część kredytu hipotecznego sprzedającego. Problem może też być gdy spłacamy kredyt hipoteczny walutowy sprzedającego, ponieważ kursy walut każdego dnia się zmieniają, a zaświadczenie o saldzie zadłużenia całkowitego kredytu hipotecznego walutowego zawiera zazwyczaj kwotę kredytu w walucie i jej odpowiednik w złotych przeliczony po aktualnych kursach z dnia wystawienia dokumentu. Gdy po kilku tygodniach dochodzi do uruchomienia kredytu hipotecznego kupującego, może się okazać, że kwota przelewu z kredytu nie jest wystarczająca, by spłacić dotychczasowy kredyt hipoteczny sprzedającego. Wtedy należy określić saldo z odpowiednią nadwyżką przyjmując dużo wyższy kurs waluty. Unikniemy wtedy ryzyka powstania niedopłaty gdy kurs waluty spłacanego kredytu wzrośnie. Generalną zasadą jest to, że lepiej jest przelać na konto banku więcej od salda kredytu, niż mniej. Jeżeli powstanie nadpłata – bank zwróci ją na konto sprzedającego.

Musimy hipotekę obciążającą kupowane mieszkanie i wynikające z zaciągniętego przez obecnego właściciela kredytu hipotecznego zadbać aby została ona wykreślona po transakcji sprzedaży-kupna. Musimy to zrobić, aby uniknąć w przyszłości w stosunku do kupionego mieszkania, które po transakcji będzie naszą własnością roszczeń banku dotyczących zobowiązania poprzedniego właściciela. Dodatkowo to bank udzielający kredytu hipotecznego kupującemu też wpisze hipotekę i będzie wymagał aby znajdowała się ona na pierwszym miejscu. Zatem jeżeli musimy wykreślić istniejącą hipotekę to kredyt hipoteczny z nią związany musi zostać całkowicie spłacony.

Sprzedający mieszkanie powinien otrzymać ze swojego banku zaświadczenie o całkowitej spłacie kredytu hipotecznego oraz zgodę na wykreślenie hipoteki. Wtedy dochodzi do wykreślenia starej hipoteki i ustanowienia nowej. Zanim jednak to nastąpi najpierw musi dojść do podpisania kolejnej umowy sprzedaży, tym razem finalnej, przenoszącej własność lokalu lub spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania. Tak jak do podpisania umowy przedwstępnej, należy dostarczyć wszystkie dokumenty. Najważniejsze w umowie końcowej sprzedaży/kupna mieszkania jest termin zapłaty. Kupujący nie przekazuje bowiem gotówki dla sprzedającego na spłatę kredytu hipotecznego sprzedawcy, tylko jego bank, który będzie potrzebował określonego czasu na przelanie pieniędzy. Zanim to jednak nastąpi, kupujący musi iść z aktem notarialnym do swojego banku. Bank przelewa pieniądze w dwóch częściach: pierwszą – do banku na poczet spłaty kredytu hipotecznego zabezpieczonego hipoteką, a drugą – na konto sprzedającego. Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu z kolei sprzedający idzie do banku po zaświadczenie, że kredyt hipoteczny obciążający sprzedawane mieszkanie został spłacony. Zaświadczenie przekazuje nabywcy mieszkania, a on na tej podstawie może się starać w sądzie o wykreślenie hipoteki. Kupujący może również złożyć wniosek o wpis hipoteki zabezpieczającej spłatę udzielonego mu kredytu hipotecznego lub może to zrobić notariusz jeśli zostanie tak to ustalone w umowie.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *