Jak zwiększyć zdolność kredytową

Wrz 6

Jak zwiększyć zdolność kredytową

Zdolność kredytowa kredytu hipotecznego. Planując kupno mieszkania czy domu na kredyt hipoteczny powinniśmy zwiększyć sobie zdolność kredytową zanim złożymy wniosek o kredyt hipoteczny. Dlaczego? Ponieważ bank podejmując decyzję o przyznaniu nam kredytu hipotecznego będzie oceniał nasze dochody i wszystkie zobowiązania. Rekomendacja T i Rekomendacja S wprowadziła wymóg posiadania minimum 20% wkładu własnego i maksymalny udział zobowiązań kredytowych w dochodzie netto na poziomie 50% lub 65%, co może być dużą przeszkodą w uzyskaniu kredytu hipotecznego z powodu niskiej zdolności kredytowej. Oprócz tego, na zdolność kredytową wpływa także: wysokość uzyskiwanych dochodów, liczba osób na utrzymaniu, koszty czyli zobowiązania jakie są ponoszone każdego miesiąca. Warto więc poznać kilka sposobów, dzięki którym zwiększymy zdolność kredytową kredytu hipotecznego, by na drodze do realizacji naszego marzenia o własnym mieszkaniu nie pojawił się brak wystarczającej zdolności kredytowej. Przeczytaj jak zwiększyć swoją zdolność kredytową w banku przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny.

JAK ZWIĘKSZYĆ ZDOLNOŚĆ KREDYTOWĄ
KREDYTU HIPOTECZNEGO

Najskuteczniejszy sposób poprawienia zdolności kredytowej to pozbycie się wszelkich zobowiązań: kart kredytowych, linii kredytowej i innych kredytów gotówkowych, kredytu samochodowego czy kredytu ratalnego np. na sprzęt RTV lub AGD oraz wszelkich kredytów na remont mieszkania. Takie obciążenia negatywnie wpływają bowiem na liczoną zdolność kredytową, bo dla banku oznacza to dodatkowe comiesięczne raty, które kredytobiorca musi spłacać, więc wliczane są do obciążeń. Spłata i zamknięcie takich zobowiązań w znaczący sposób podwyższy nam zdolność kredytową. Co prawda część banków stosuje zasadę, że jeśli do spłaty takiego zobowiązania pozostały mniej niż 3 raty, to nie są ono brane do obciążeń, ale w sytuacji gdy tych rat do uregulowania jest więcej warto zastanowić się nad ich całkowitą spłatą. Podobnie sytuacja wygląda z kartami kredytowymi i przyznanymi w rachunku konta bankowego odnawialnymi liniami kredytowymi. Część banków realnie ocenia sposób i poziom wykorzystania ich, licząc do zdolności kredytowej określony procent (3-6%) od rzeczywistego zadłużenia. Niestety inne banki traktują w całości przyznane limity kredytowe jako potencjalne zadłużenie i nawet jeśli w ogóle nie korzystamy z naszych kart kredytowych czy linii kredytowych, to w znaczący sposób obniżają one naszą zdolność kredytową, w szczególności gdy są to duże limity. W tej sytuacji rozwiązaniem może być likwidacja limitów w koncie bankowym ROR i zamknięcie kart kredytowych. Warto więc postarać się o spłacenie wszelkich zobowiązań, lub w przypadku braku takiej możliwości wstrzymania się z kredytem hipotecznym do czasu ich spłaty. Natomiast w sytuacji gdy nie jesteśmy w stanie samodzielnie spłacić posiadanych obciążeń, to zakup mieszkania czy domu można połączyć w kredytem hipoteczny konsolidacyjny, który będzie przeznaczonym na kupno mieszkania i spłatę naszych zobowiązań. Bank wtedy skrupulatnie sprawdzi jak nam idzie ich spłacanie. Regularność wywiązywania się ze spłacania rat świadczy o naszej odpowiedzialności finansowej i dla bankowego analityka oznacza, że mimo tego że jakieś obciążenie finansowe mamy, to radzimy sobie z nim wzorowo i damy radę spłacać kredyt hipoteczny konsolidacyjny, przez co zwiększy nam naszą zdolność kredytową.

Zdecydowanie trudniejsze, bardziej czasochłonne i pracochłonne jest zwiększenie zdolności kredytowej kredytu hipotecznego poprzez podwyższenie dochodów. Czasem wystarczy jedna premia czy nagroda wypłacona przez pracodawcę, aby taki dochód zwiększył nam zdolność kredytową. Czasami jednak po zbadaniu dłuższego okresu przez bank uzyskiwanych przez nas dochodów, taka jednorazowa premia będzie za mało powtarzalna i stabilna, aby ktokolwiek wziął taki dochód pod uwagę i zaakceptował podczas liczenia zdolności kredytowej. Znaczenie ma również nasz staż pracy. Ważne jest również to czy długo pracujemy w jednym miejscu. Jeśli nasz staż w obecnej firmie jest krótki, bank może uznać, iż nasze dochody nie są jeszcze ustabilizowane, co rodzi możliwość ich utraty. Sama też historia firmy ma znaczenie i dlatego lepiej postrzegane są firmy o stabilnej pozycji na rynku niż te, które mają datę wpisu do ewidencji sprzed kilku miesięcy czy roku. Bardzo istotnym elementem jest też rodzaj umowy o pracę jaki nas łączy z pracodawcą: umowy zlecenia są słabo postrzegane. Banki preferują kredytobiorców, którzy posiadają umowę o pracę na czas nieokreślony. Aby uzyskać pozytywną decyzję banku na pewno nie wystarczy jednak umowa na okres próbny. Pocieszeniem jest fakt, że wlicza się on później do ogólnego stażu pracy. Osoby posiadające umowę o pracę na czas określony także mogą napotkać problemy, banki wymagają wówczas dłuższego ogólnego staży pracy, niż ma to miejsce w przypadku umów na czas nieokreślony. Ustalony jest także minimalny horyzont czasowy, na jaki musi zostać zawarta umowa o pracę, np. 6 miesięcy przed złożeniem wniosku kredytowego i termin jej wygaśnięcia nie wcześniej niż np. 6 lub 12 miesięcy od daty składania wniosku. Zdarza się, że należy przedłożyć pisemne zaświadczenie od pracodawcy, informujące o braku przeciwwskazań do przedłużenia umowy na kolejny okres po jej wygaśnięciu. Zatrudnieni na umowę zlecenie lub o dzieło nie muszą przekreślać swoich szans na otrzymanie kredytu. Jeśli chodzi o osoby pracujące na umowę zlecenie lub o dzieło, banki zazwyczaj wymagają dwunastomiesięcznego stażu (tylko niektóre zadowalają się 3 lub 6 miesiącami). Czasem biorą też pod uwagę średnie dochody z dłuższego okresu niż w przypadku umowy o pracę, zazwyczaj z sześciu miesięcy zamiast trzech. Niektóre osoby zatrudnione w takiej formie składają też w banku zaświadczenie o realnych kosztach wykonywanych przez siebie umów. To również może zwiększyć zdolność kredytową.

Inny sposób na poprawienie zdolności kredytowej to złożenie wniosku o kredyt hipoteczny z dodatkowym współkredytobiorcą lub z poręczycielem, który swoimi dochodami podniesie naszą zdolność kredytową. Nie musi być to krewny ani współwłaściciel nieruchomości. Trzeba jednak sprawdzić, czy osoba ta faktycznie podniesie zdolność kredytową ponieważ oprócz dochodów pod uwagę brane są także wszystkie zobowiązania takiej osoby, gdyż przystępuje ona do kredytu na takich samych zasadach jak pozostali współkredytobiorcy. W zdecydowanej większości banków taka osoba nie musi być właścicielem mieszkania, może to być zatem rozwiązanie do momentu, gdy nasze dochody pozwolą na samodzielną spłatę kredytu i odłączenie w przyszłości takiej osoby od kredytu hipotecznego. Jeśli dodatkowy współkredytobiorca lub poręczyciel posiada dodatkowe zobowiązania, kredyty lub niskie zarobki dołączenie tej osoby do kredytu może mieć efekt odwrotny do zamierzonego. Ponadto okres spłat może ulec skróceniu jeśli współkredytobiorcą jest rodzic, gdyż banki wymagają zazwyczaj, aby taki kredyt hipoteczny został spłacone do 70-75 roku ich życia, choć niektóre banki biorą jednak pod uwagę wiek dzieci, a nie rodziców. Z powyższym wiąże się też czynnik wielkości rodziny – im więcej mamy dzieci na utrzymaniu tym prawdopodobniej bank uzna, że więcej środków musimy przeznaczyć na życie, a mniej na kredyt.

Banki o wiele przychylniej patrzą na klientów posiadających spory wkład własny. Często bez niego kredyt nie jest w ogóle dostępny lub wymagane jest ubezpieczanie pomostowe. Niestety zgromadzenie takiego kapitału nie jest łatwe, szczególnie dla młodych ludzi, rozpoczynających dopiero swoją karierę zawodową. Ci, którzy mają szczęście mogą liczyć na pomoc rodziny w uzbieraniu potrzebnej kwoty. Inni niestety będą musieli poczekać, aż odłożą trochę oszczędności. Praktykowane jest także ustanawianie hipoteki na innej nieruchomości niż ta, którą zamierza się kupić, nawet jeśli nie należy ona do kredytobiorcy. Wymagana jest jedynie zgoda jej właściciela, na przykład rodziców lub dziadków. Aby przekonać do siebie bank można także założyć w nim konto, zanim złoży się wniosek kredytowy. W ten sposób bank pozna finanse potencjalnego kredytobiorcy, zobaczy, że regularnie wpływają środki oraz jak oszczędzane są pieniądze i terminowo regulowane zobowiązania. Osoby bez historii finansowej są traktowane jako kredytobiorcy podwyższonego ryzyka. Co prawda z jednej strony nie mają one żadnych dodatkowych obciążeń dochodu, ale z drugiej w ocenie banku nie posiadają doświadczenia w obsłudze zobowiązań, zatem nie ma możliwości sprawdzenia czy terminowo je regulują. Warto z odpowiednim wyprzedzeniem przed złożeniem wniosku dokonać zakupu na raty, na przykład komputera i terminowo spłacać raty. W ten sposób pojawi się informacja w Biurze Informacji Kredytowej, dzięki czemu będzie można wykazać historię kredytową.

Innym dosyć popularnym sposobem na poprawienie zdolności kredytowej jest wydłużenie okresu kredytowania. Poprzez wydłużenie okresu kredytowania kwota raty miesięcznej płatności ulegnie obniżeniu i nasza zdolność kredytowa będzie na pewno wyższa. Raty będą niższe, ale będzie to oznaczało konieczność zapłacenia więcej odsetek za całą pożyczoną kwotę kredytu hipotecznego. Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego to zazwyczaj 30 lat, ale to także zależy od wieku kredytobiorcy. Można też dodatkowo zdecydować się na raty równe, które początkowo nie obciążają tak bardzo budżetu jak raty malejące, ale również będą oznaczać zapłacenie więcej za kredyt. Należy więc oszacować, co ostatecznie bardziej się opłaca. Najważniejsze jednak jest aby mieć świadomość, że jeśli nawet dany bank odprawi nas z kwitkiem nie oznacza to, że w innym banku również nam się nie uda. Co więcej, ten sam bank jednego miesiąca może uznać, że kredyt hipoteczny dostaniemy bez problemu na interesująca nas kwotę, natomiast po kilku tygodniach poinformuje nas, że na kredyt hipoteczny w takiej samej wysokości nie mamy szans, gdyż nie posiadamy zdolności kredytowej.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *