Co sprawdzić przed kupnem mieszkania na kredyt hipoteczny

6 Wrz    Kredyt Hipoteczny
Wrz 6

Co sprawdzić przed kupnem mieszkania na kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny a kupno mieszkania na rynku wtórnym. Zanim kupisz mieszkanie na rynku wtórnym i to na kredyt hipoteczny sprawdź, czy mieszkanie nie jest zadłużone lub nie mieszka w nim ktoś z rodziny sprzedającego. Czy nie będziesz musiał spłacać kredytu hipotecznego zaciągniętego przez poprzedniego właściciela lub czy nie będziesz miał problemu z niechcianym lokatorem – to wszystko może wpłynąć na decyzje banku odnośnie przyznania kredytu hipotecznego dla Ciebie na zakup mieszkania. Kupowanie mieszkanie może być np. obciążony hipoteką, a właściciel zalegać z opłatami za mieszkanie. Zawsze przed zawarciem aktu notarialnego żądaj od sprzedającego dokumentów dotyczących sprzedawanego mieszkania. Co należy więc zrobić przed zakupem mieszkania na kredyt hipoteczny w celu ograniczenia ryzyka prawnego, związanego z zawarciem kupna mieszkania?

Kupno mieszkania związane jest z wydatkiem zgromadzonych oszczędności oraz z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. Jedną z najważniejszych rzeczy, na którą powinniśmy zwrócić uwagę podczas wybierania swojego wymarzonego mieszkania jest oczywiście jego stan prawny. Pod pojęciem stanu prawnego mieszkania objęte są wszelkie informacje odnośnie praw przysługujących do danego mieszkania np. prawo własności, czy też spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania oraz dane osób, którym przysługują te prawa. Najważniejsze jest sprawdzenie czy osoba, z którą chcemy zawrzeć umowę kupna mieszkania z kredytu hipotecznego, jest właścicielem mieszkania lub pełnomocnikiem właściciela, posiadającym pełnomocnictwo w odpowiedniej formie i z zakresem upoważniającym do sprzedaży danego mieszkania. Jeżeli umowę sprzedaży mieszkania podpisujemy z pełnomocnikiem dotychczasowego właściciela należy pamiętać, że musi on dysponować pełnomocnictwem do tej konkretnej czynności, jaką jest sprzedaż mieszkania, oraz że dokument ten musi mieć formę aktu notarialnego.

Jeżeli dla mieszkania, które chcemy kupić, założona jest księga wieczysta, posiadając jej numer możemy w niej sprawdzić wszelkie niezbędne informacje. Jeżeli jednak jest to spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, dla którego może, ale nie musi być prowadzona księga wieczysta, to osoba z którą zawieramy umowę sprzedaży powinna przedstawić nam zaświadczenie ze spółdzielni, wskazujące że przysługuje jej takie prawo. Należy upewnić się także, czy mieszkanie nie jest przedmiotem współwłasności, a jeżeli tak, to czy pozostali współwłaściciele wyrazili zgodę na sprzedaż mieszkania. Przyda się również zaświadczenie o stanie zameldowania w lokalu, które może dostarczyć nam właściciel lub sami możemy udać się do właściwego ze względu na położenie interesującej nas nieruchomości urzędu gminy celem jego uzyskania.

Z treści ksiąg wieczystych możemy uzyskać jeszcze czy mieszkanie jest wolna od jakichkolwiek obciążeń. Wpisy dotyczące hipotek znajdują się w czwartym dziale księgi wieczystej. Dowiemy się z niego, czy mieszkanie jest obciążone hipoteką, a jeżeli tak, to z jakiego tytułu i na jaką sumę. Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, zabezpiecza wierzytelność na mieszkaniu, najczęściej kredyt hipoteczny. Może też zabezpieczać wszelkiego typu wierzytelności związane np. z prowadzoną działalnością gospodarczą. O tym, czy hipoteka jest obciążona, można dowiedzieć się z odpisu z księgi wieczystej. Zanim kupimy mieszkanie, do[pilnujmy aby z księgi wieczystej zostały wykreślone wszystkie hipoteki. Najlepiej jest, jeśli sprzedający spłaci wszystkie wierzytelności przed zbyciem mieszkania. Nie zawsze to jednak będzie możliwe. Wówczas kupujący powinien się postarać o oświadczenie wierzyciela hipotecznego, w którym ten zobowiąże się do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki po otrzymaniu określonej kwoty. Podpis na dokumencie musi być poświadczony przez notariusza, by następnie nabywca lokalu mógł skutecznie żądać wykonania takiego zobowiązania.

Poza hipoteką, w księdze wieczystej znajdziemy również informacje dotyczące innych ograniczonych praw rzeczowych, czyli użytkowania i służebności. Mogą być w niej również ujawnione roszczenia i prawa osobiste, takie jak np. prawo najmu, odkupu, pierwokupu, dożywocia, czy prawo korzystania z pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku, a także roszczenia o przeniesienie własności albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego. Zwracajmy uwagę na umowę dożywocia, gwarantuje ona bowiem osobie, że może mieszkać w danym mieszkaniu aż do śmierci. Dodatkowo na sprzedaż takiego mieszkania zgodę musi wyrazić osoba, na rzecz której ustanowiono dożywocie. Jeżeli sprzedano mieszkanie bez jej zgody, to umowa jest obarczona wadą prawną.

Aby sprawdzić zawartość księgi, trzeba wystąpić o odpis. Im bardziej aktualna jest data odpisu, tym lepiej. Odzwierciedla on bowiem stan wpisów w księdze wieczystej dotyczącej mieszkania z dnia jego dokonania. Odpis z elektronicznej księgi kosztuje 30 zł, z papierowych – różnie. Niektóre sądy pobierają 6 zł, inne każą płacić tyle, ile za odpis z elektronicznej księgi. Za darmo można natomiast przeglądać księgę w siedzibie sądu. Pamiętaj! Księgi wieczyste nie zawsze są aktualne, wpisy mogą też rozmijać się z prawdą. Przykładowo w księdze figuruje jako właściciel tylko jedno z małżonków. Tymczasem mieszkanie należy do dwojga. Zdarza się, że mąż lub żona chcą sprzedać mieszkanie bez wiedzy partnera. Występują też przypadki, że jedno z nich umiera, a drugie chce sprzedać mieszkanie, by uniknąć postępowania spadkowego.

Należy upewnić się, że wszystkie opłaty związane z mieszkaniem zostały przez byłego właściciela uregulowane, można zażądać przedstawienia lub dla większej pewności dołączenia w postaci załącznika do umowy zaświadczenia w tym przedmiocie, wystawionego przez spółdzielnię lub wspólnotę mieszkaniową np. z tytułu opłacenia czynszu, urząd gminy np. z tytułu niezalegania z podatkami od nieruchomości, czy zakład energetyczny z tytułu niezalegania z opłatami za energię elektryczną lub gazownią za dostarczany gaz.

Jeśli kupujemy mieszkanie obciążone kredytem hipotecznym, to my kupujemy także ten kredyt hipoteczny. Przypomina to refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli zamiany jednego kredytu na drugi. Najlepiej jednak by mieszkanie miał czystą hipotekę. Sprzedający musi dostarczyć zaświadczenie z banku, ile kredytu hipotecznego zostało jeszcze do spłacenia. Następnie obie strony mogą zawrzeć umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. W umowie sprzedający zobowiąże się, że spłaci kredyt hipoteczny i wykreśli hipotekę albo przed sprzedażą mieszkania, albo w trakcie transakcji przenoszącej własność mieszkania. Ta druga sytuacja występuje częściej. Wtedy sprzedający dostaje tylko część należności za mieszkanie, a reszta wpływa na konto banku, który udzielił mu kredytu hipotecznego. Następnie bank daje zgodę na wykreślenie hipoteki. W każdym przypadku, przede wszystkim uważnie przeczytać umowę sprzedaży mieszkania.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *